요즘 집 보러 다니는 분들 얘기를 들으면 공통적으로 하는 말이 있습니다. "나온 물건이 없다"거나 "마음에 드는 매물이 없다"는 겁니다. 저도 건설사 프로젝트 현장을 다니다 보면 비슷한 감각을 자주 느낍니다. 공급이 조금만 막혀도 시장 분위기가 확 달라지거든요. 지금 서울 부동산 시장이 딱 그 상황입니다.
매물이 사라지는 진짜 이유?
5월 9일 양도소득세 중과 배제 기한이 지나고 나면 시장에 나와 있던 매물들이 급격히 줄어들 가능성이 높습니다. 양도소득세 중과 배제란 다주택자가 주택을 팔 때 일반세율을 적용받을 수 있도록 한시적으로 허용해주는 제도입니다. 이 기한이 끝나면 매도자 입장에서 굳이 서둘러 팔 이유가 사라지는 거죠.
저도 영업 현장에서 비슷한 상황을 경험해봤습니다. 가격이 오를 것 같다는 신호만 살짝 나와도 거래처는 재고를 확보하려 하고, 반대로 가격이 내려갈 것 같으면 구매를 미룹니다. 사람이 경제적 판단을 내리는 방식은 시장이 어디든 크게 다르지 않습니다.
현재 시장에서 실제로 나오는 매물을 보면 구조가 보입니다. 지금 팔고 나온 물건들은 대부분 7~10년 이상 보유한 집주인들이 수익 실현 차원에서 내놓은 경우입니다. 한 5억에 사서 지금 20억이 넘은 물건이라면 세금 부담을 어느 정도 감당하고도 남으니까 처분에 나서는 거죠. 반면 최근 5년 이내에 산 집주인들은 팔 이유가 없습니다. 수익 구간도 크지 않고, 실거주 목적이 대부분이라 섣불리 시장에 내놓지 않습니다.
현장 중개업소에서 들려오는 말도 비슷합니다. "좋은 매물은 다 나갔고 이제 못난이 매물만 남았다"는 겁니다. 저층이나 입지가 애매한 물건들은 남아 있지만, 실거주 목적으로 접근하는 수요자 입장에서는 선택지가 없는 거나 마찬가지입니다.
정책 신뢰가 흔들리면 시장도 흔들린다.
이번 정책 상황에서 제가 가장 주목한 부분은 방향성의 일관성입니다. 처음에는 양도세 중과 배제 기간을 절대 연장하지 않겠다고 했다가, 이후 토재 신청만 해도 인정해주겠다는 방향으로 바뀌었습니다. 여기서 토재 신청이란 토지거래허가구역 내에서 부동산을 거래할 때 관할 구청에 허가를 신청하는 절차를 말합니다. 실거주 목적임을 입증해야 거래가 성립되는 까다로운 조건입니다.
문제는 이 허가 자체가 불확실하다는 겁니다. 접수는 했는데 허가가 안 날 수도 있고, 그렇게 되면 양도세 중과까지 고스란히 떠안게 됩니다. 리스크를 안고 5월 초에 급하게 계약을 추진할 매도자가 과연 얼마나 될지 의문입니다.
저도 건설사 프로젝트 경험상 규정이나 조건이 자주 바뀌면 사업 참여자들이 진행을 미루게 됩니다. "이번에 또 바뀔 수 있다"는 불안감이 의사결정을 늦추는 거죠. 부동산 시장도 다르지 않습니다. 정책이 한 달 단위로 조정되면 시장 참여자들은 확신을 잃습니다.
실제로 지금 거래 현장을 보면 매수자와 매도자 사이의 가격 눈높이 차이가 좁혀지지 않고 있습니다. 매수자는 조정을 기대하고, 매도자는 가격을 더 낮출 이유를 못 느낍니다. 이 상태에서 정책이 흔들리면 양쪽 모두 관망 모드로 빠집니다. 서울 아파트 주간 매매가격 변동률이 최근 상승 폭이 전주 대비 두 배 수준으로 커졌다는 점은 이 상황을 잘 보여줍니다(출처: 한국부동산원).
수급 불균형이 만들어내는 시장 왜곡
공급 부족과 수요 충돌이 겹치면 시장은 왜곡됩니다. 저는 이걸 분양 일정이 밀리는 현장에서 직접 경험했습니다. 인허가가 늦어지거나 공사 일정이 꼬이면 당장 입주 물량이 줄어들고, 수요는 그대로인데 공급만 감소하면 가격은 내려가는 게 아니라 버팁니다. 지금 서울 부동산이 그 구조 안에 있습니다.
수급 불균형이란 시장에서 공급 가능한 물량과 실제 수요 사이의 차이를 말합니다. 공급이 수요를 따라가지 못하면 가격이 오르고, 반대면 내립니다. 지금은 공급이 구조적으로 막혀 있는 상황입니다.
현재 서울의 수급 상황을 정리해보면 다음과 같습니다.
- 신규 입주 물량 감소: 2025년 이후 서울 아파트 입주 예정 물량이 전년 대비 크게 줄어드는 흐름입니다
- 토지거래허가구역 확대 지정으로 기존 주택 매물도 거래 자체가 제한됨
- 실거주 요건 강화로 임차인 포함 복잡한 거래 구조가 만들어짐
- 수익 실현 매물은 5월 이후 급감 예상, 신규 공급 물량도 뒷받침이 약함
이 구조에서 하락 요인을 찾기가 쉽지 않은 것도 사실입니다. 물론 금리 인상이나 경기 급격한 침체 같은 외부 변수가 터지면 얘기가 달라집니다. 하지만 지금 내부 구조만 보면 공급 부족이 세금이나 대출 규제보다 훨씬 더 강한 압력으로 작용하고 있습니다.
한 가지 덧붙이고 싶은 건 이겁니다. 매물 감소가 곧 가격 상승으로 이어진다는 공식이 항상 성립하는 건 아닙니다. 거래 자체가 위축된 시장에서는 호가만 높아지고 실제 거래는 줄어드는, 소위 거래 절벽 상태가 올 수 있습니다. 거래 절벽이란 매수자와 매도자 모두 움직이지 않아 거래량이 급격히 감소하는 현상입니다. 구매 여력이 충분한 수요가 받쳐줘야 가격 상승이 지속될 수 있다는 점도 함께 봐야 합니다(출처: 국토교통부).
지금 시장에서 가장 중요한 건 단순히 "오를까 내릴까"를 맞추는 게 아니라 구조를 이해하는 겁니다. 매물 잠김은 공급 부족과 정책 신뢰 부재가 함께 만들어낸 결과입니다. 실거주 목적으로 집을 찾는 분들이라면 5월 이후에는 선택지가 더 좁아질 가능성이 높습니다. 의사결정이 필요한 분들이라면 지금 시장 구조를 잘 파악한 뒤 움직이시길 권합니다. 이 글은 개인적인 경험과 분석을 공유한 것이며, 전문적인 투자 조언이 아닙니다.