원유 현물 가격이 166달러를 찍었습니다. 러시아-우크라이나 전쟁 당시 고점이었던 125달러를 훌쩍 넘긴 수치입니다. 저도 처음 이 숫자를 봤을 때 솔직히 좀 멍했습니다. 이게 단순히 유가 문제가 아니라 금리, 부동산, 자산시장 전반의 흐름을 바꾸는 신호탄이 될 수 있기 때문입니다.
공급쇼크가 시작되면 가격은 뒤늦게 따라온다.
호르무즈 해협(Strait of Hormuz)은 중동산 원유와 LNG의 핵심 수송 통로입니다. 여기서 호르무즈 해협이란 페르시아만과 오만만을 연결하는 좁은 해협으로, 전 세계 원유 해상 운송량의 약 20%가 이 구간을 통과합니다. 이 구간에서 분쟁이 발생했다는 건, 중동 에너지 의존도가 높은 아시아 국가들에게는 직격탄입니다.
제가 건설 쪽 현장에서 일하면서 늘 체감해온 게 있습니다. "가격은 결국 원가를 따라간다"는 겁니다. 그런데 그 타이밍이 항상 늦습니다. 철근이나 마감재 가격이 올라가도 이미 계약된 현장은 기존 단가로 진행되고, 다음 프로젝트부터 올라간 가격이 반영됩니다. 공급쇼크(Supply Shock)도 정확히 이 구조입니다. 여기서 공급쇼크란 원자재나 에너지 등의 공급이 갑작스럽게 줄면서 생산 비용이 급등하고 경제 전반에 충격을 주는 현상을 말합니다. 지금 당장 시장이 조용해 보여도, 이미 원가 구조가 틀어지고 있으면 그 영향은 몇 달 뒤, 혹은 내년에 확실하게 나타납니다.
실제로 최근 페인트 가격이 40% 올랐고, 창호에 쓰이는 강화 플라스틱, 시멘트, 중장비에 들어가는 기름값까지 건설 현장 전반의 조성단가가 상승 중입니다. 제가 상대하는 건설사들도 요즘 신규 프로젝트에 쉽게 들어가지 못하는 이유가 단순히 경기 때문이 아닙니다. "원가 예측이 안 된다"는 게 더 큰 이유입니다. 이건 저도 직접 겪어봐서 압니다.
한국이 이번 충격을 상대적으로 더 크게 받을 수밖에 없는 이유는 세 가지가 겹치기 때문입니다.
- 아시아 국가 중 에너지 자립도가 가장 낮습니다
- 중동산 에너지 의존도가 가장 높습니다
- 전체 경제 규모 대비 에너지 소모량이 많은 나라입니다
중국과 인도는 같은 아시아권이지만 에너지 자립도가 한국보다 훨씬 높고, 일부 물량은 호르무즈를 우회하지 않고 공급받을 수 있습니다. 결국 충격의 집중도는 한국과 일본 같은 나라에 쏠릴 가능성이 높습니다. 한국의 수입 원자재 가격은 단순히 유가만이 아니라 '원유 현물 가격 × 환율 × 해상운임'의 곱으로 결정됩니다. 세 변수가 동시에 오르는 지금 구조는 2022년 인플레이션 당시보다 한국 입장에서는 더 불리한 조건입니다. 2022년 한국의 소비자물가 상승률 정점이 6.3%였고, 같은 시기 유럽은 12.5%였던 것과 비교하면 이번엔 방향이 바뀔 수 있다는 점을 주목해야 합니다(출처: 한국은행).
금리와 신축아파트, 시장은 지금 두 갈래로 나뉘고 있다.
스태그플레이션(Stagflation)이라는 단어가 다시 거론되고 있습니다. 스태그플레이션이란 경기 침체(Stagnation)와 물가 상승(Inflation)이 동시에 발생하는 상황으로, 중앙은행 입장에서는 금리를 올리자니 경기가 더 죽고, 내리자니 물가가 더 오르는 딜레마에 빠집니다. 모든 중앙은행의 첫 번째 과제는 물가 안정입니다. 이미 IMF와 OECD가 예측했던 물가 상승률 기저치를 이번 전쟁 장기화로 넘어서는 건 거의 확정 수순이라는 분석이 나오고 있습니다(출처: IMF). 이 상황에서 금리를 인하하겠다고 나설 중앙은행은 사실상 없습니다. 최소 동결, 최악엔 인상 기조로의 전환입니다.
ECB(유럽중앙은행) 총재도 "유가 상승이 일시적이더라도 금리 인상을 고려할 수 있다"고 발언했습니다. 유로존 기준금리가 2.25%대까지 내려온 상황에서 나온 말이라 무겁게 받아들여야 합니다. 한국은행도 새 총재 취임 이후 긴축적 기조가 더 뚜렷하게 보이는 터라, 금리 인상 가능성을 배제하고 투자 계획을 세우는 건 지금 시점에서 상당히 위험한 접근이라고 생각합니다.
금리가 오르면 장기 성장 스토리를 먹고 사는 섹터가 가장 먼저 흔들립니다. 빅테크의 AI 분야나 휴머노이드 로봇처럼 현재 매출보다 먼 미래의 가치를 반영해 가격이 형성된 자산들은 금리 변동에 훨씬 예민합니다. 이 구조도 건설 현장과 크게 다르지 않습니다. 저는 시장을 볼 때 가격보다 구조를 먼저 봐야 한다고 생각합니다. 가격은 오르내릴 수 있지만, 원가 구조나 공급 구조가 한번 틀어지면 쉽게 되돌아오지 않습니다.
부동산 시장도 마찬가지입니다. 구축 아파트는 경기 하방 압력과 금리 인상이 겹치면서 추가 조정을 피하기 어려워 보입니다. 반면 신축 아파트는 다른 길을 갑니다. 건자재 대부분이 석유 기반이기 때문에 조성단가가 오르면 신축 분양가도 오를 수밖에 없습니다. 재건축·재개발 조합원들이 내야 하는 분담금도 추가 상승 압력을 받습니다. 공급이 줄어드는데 수요는 그대로라면 신축 희소성은 더 커집니다.
물론 이 흐름이 모든 지역에 동일하게 적용되지는 않는다는 점은 짚어둘 필요가 있습니다. 저도 이 분석이 전반적인 방향으로는 타당하지만, 지역별·단지별로는 편차가 클 것이라고 봅니다. 또한 유가가 예상보다 빠르게 안정된다면 금리 방향이 다시 바뀔 수 있고, 그러면 이 시나리오 전체가 달라집니다. 구조를 참고하되, 결과는 여러 가능성으로 열어두는 태도가 필요합니다.
지금 시장에서 진짜 중요한 건 '지금 가격이 싼가 비싼가'가 아닙니다. 원가 구조가 어떻게 바뀌고 있는지, 그 변화가 언제 가격에 반영될지를 먼저 읽어야 합니다. 당장 눈에 보이는 숫자보다 눈에 보이지 않는 구조를 먼저 보는 습관, 지금 같은 변동기에 그게 가장 중요한 무기가 된다고 생각합니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융·투자 조언이 아닙니다. 투자 결정은 반드시 본인의 판단과 전문가 상담을 바탕으로 하시기 바랍니다.